2024年1月12日星期五，欢迎收看第6期高见。本期我们来聊聊，武汉的高楼为什么这么多。
武汉高楼有多少？
2023年上半年，高楼迷论坛网友做了一张中国摩天高楼排行榜，统计了全国90座城市200米以上高度的建筑数量，武汉排第三，仅次于深圳、香港，作为对比，武汉GDP排国内第八，似乎对不上武汉的摩天高楼数量。
高楼迷论坛这份排行榜，引起了不少自媒体的关注。在B站上搜索，也能看到不少节目在关注武汉高楼多。在知乎上，类似的问题早在2015年就开始出现，每隔一段时间就会有人提问。
进一步看，这些关于武汉高楼的讨论，可以分解成两个问题：一个是说武汉超高层住宅多，居住小区的容积率高；另一个是说武汉200米以上高楼多，而200米以上高楼绝大部分都是商业建筑，比如办公、酒店与商业公寓。
超高层商业建筑各地都很常见，如果武汉只是超高层商业建筑多，普通人不会觉得奇怪，而是会感叹武汉发展快、商业中心繁华。网络上问的“为什么”，重点针对的是超高层住宅，潜台词是“不理解”。网上讨论武汉高楼热度高，核心原因不是写字楼、酒店，而是普通住宅。
住宅的居住体验，对普通人的生活感受影响更大。住宅建筑需要设置阳台和采光窗，户型差距不大，所以在外观上的变化有限。而且同一个小区的住宅风格往往一致，所以超高层小区往往会在视觉上产生压抑感。
过去十几年，全国城镇居民在视觉上，逐渐适应了二三十层的住宅，但成片的超高层住宅还不多见。根据公开信息，武汉有大量住宅已经修到了五六十层，甚至还有七十多层的。
但也有网友对问题本身提出了质疑，说讨论都是凭印象，没有统计数据支撑，其它城市也有不少超高层。还有的人说，自己在武汉各区跑都没见到多少40多层的。
本着“先问是不是，再问为什么”的态度，我们先论证问题本身是否成立。
根据《长江日报》报道，截至2017年5月，武汉已建及在建百米以上超高层建筑5235栋，其中100到150米的有4916栋。同样是在2017年，《上海市第一次地理国情普查公报》发布，上海全市超过百米的超高层一共930栋。也就是说，2017年武汉超高层数量是上海的5.6倍。
这个比例看上去有点夸张，我第一反应是统计口径可能有出入，所以决定自己再验证一下。高德地图有带高度标记的城市建筑矢量数据，为了增强可视化效果，我将矢量数据转换成模型，嵌套在城市地图上，并对超高层建筑染色。筛选后，可以得到武汉和上海的超高层建筑分布，看上去武汉超高层反而比上海要少。于是我比对卫星图和街景图，发现很多地方都对不上，有些建筑高度甚至能差几十米，说明地图矢量数据的建筑高度严重失真。
通过对多种地图矢量数据进行比对，我发现百度地图的建筑层数数据比较准确，可以用建筑层数替代建筑高度进行统计。住宅层高一般是3米，34层以上的住宅可以等同于超高层住宅。商业建筑层高要高一些，往往二十多层就能达到百米以上，但商业建筑在超高层建筑中的占比较小，不到34层、高度又超过百米的商业建筑占比更小，因此34层以上建筑的分布，可以近似看作超高层的分布。
基于这个思路，我在GIS上分别对武汉和上海的34层以上建筑进行筛选，也就是图中蓝绿色的部分。可以看到，在1：15万的尺度上，武汉超高层几乎是均匀分布在市区各处，而且往往是成片布置。上海的34层以上建筑远比武汉要少，零散分布在市中心。将视图放大到1：4万，可以更清楚地看到武汉和上海市中心的34层以上建筑分布对比。
地图中的建筑矢量数据不包含在建以及未竣工的项目，放大后可以看到，武汉还有很多超高层没有被纳入矢量数据，在图中没有被色块覆盖，而且武汉的超高层建筑绝大多数都是住宅。
有观众可能会说，上海市中心明明有很多很高的住宅楼，为什么超高层统计却很少。这是因为上海这些看上去很高的住宅楼，往往是卡着百米线修建的。在GIS上筛选19到33层建筑，可以看到，武汉和上海都有不少，上海市中心的密度还要更大一些。由此可以得出一个结论，上海高层不少，但超高层住宅并不多，这是因为57米以上、百米以下的高层住宅比例很大。前面提到2017年武汉超高层建筑数量是上海的5.6倍，是一个可信的数字。
到这里，我们基本确认了“武汉是不是超高层特别多”的事实，接下来探讨“为什么”。
对网络猜测的分析
关于武汉超高层建筑多，尤其是超高层住宅多的问题，网友们提出了几种解释：有人认为，武汉早期开发商有很多是港商，所以将香港的开发模式带到了武汉；还有人说这是开发商逐利，同一块地，住宅建得越高，卖的钱就越多。
这两种说法不能说全错，但显然是以偏概全了。武汉房地产市场确实曾一度以港商和浙商为主，但**开发商决定不了住宅项目的容积率。城市建设用地在出让之前，很多开发指标就已经被政府确定了，比如绿地率、容积率，有的地块还会提前明确建筑密度、高度限制这些指标。**当然，过去也有土拍内定的情况，开发商有可能在土拍之前，与有关部门私下沟通调整指标。但这只能解释个别项目的特殊，不能解释大片地区持续多年的特殊。尤其不能解释武汉和其他城市的区别。
也有的网友说，武汉河流湖泊多，适合建设住宅的用地少，所以政府要抬高住宅项目容积率。这个说法看上去有些道理，顺着这个思路，还可以找出很多类似理由，比如河流湖泊多，相应的生态保护区就多，防洪工程用地也多；再比如湖北是粮食大省，武汉有大面积耕地。这些客观条件似乎都可以论证武汉居住用地紧张，必须建设超高层住宅。
这些理由想要成为论据，还得有数据支撑。分析各城市用地情况时，很多人会引用住建部的《中国城乡建设统计年鉴》。根据住建部统计年鉴，对比武汉和上海用地情况与人口，可以得到一张统计图表。
图表中有几处很奇怪的统计变动，比如上海城区人口2004年是1080万，到2006年突然跃升到1815万；上海居住用地在2015年是1058.9万平方公里，到2016年突然下跌到545.5万平方公里。说明这个系列的统计不太可靠，建议大家以后谨慎使用。我们还是看更可靠的地理和总人口数据。
上海市总面积6340.5平方公里，武汉市总面积8569.15平方公里，武汉是上海的1.35倍。根据第三次国土调查，可以得知，武汉水域及水利设施面积2385.4平方公里，城市及建制镇用地面积1137.7平方公里；上海水域及水利设施面积1913.4平方公里，城市及建制镇用地2202.3平方公里。上海水域面积是武汉的0.8倍，城市及建制镇用地面积是武汉的1.95倍，看上去上海用地情况确实比武汉富余不少。但根据七普数据，上海城镇人口2220.94万，武汉城镇人口1049.49万，上海是武汉的2.12倍，也就是说，武汉的城镇人均建设用地反而比上海要富余。
当然，城镇建设用地不等于居住用地。武汉虽然城镇人均建设用地比上海多，但完全可能因为有更多的工业项目、城市绿地挤占指标，导致居住用地少，我们需要进一步查找武汉和上海的居住用地面积。
由于《中国城乡建设统计年鉴》的数据可靠度存疑，我们只能再去找地方统计的住宅用地数据。
根据界面新闻在2018年初的报道，时任上海市规划国土资源局副局长岑福康，说上海城镇住宅用地是660平方公里。武汉的居住用地面积不太好找，但也可以大致推算。
在武汉市规划研究院编写的《远见：武汉规划40年》一书中，第298页可以看到武汉部分区域居住用地统计，2011年，武汉三环内居住用地一共123.3平方公里。根据《武汉市城市总体规划（2010-2020年）》的都市发展区用地规划图，可以看到居住用地的分布，三环到都市发展区边界之间的居住用地面积，加起来超过三环内的一半。2017年有一篇论文，统计了武汉市都市发展区居住用地的情况：到2010年，都市发展区的居住用地达到202.95平方公里。
此外，根据武汉市自然资源和规划局历年公布的土地供应批复文件，可以得知武汉过去十几年供应的居住用地面积，从2011年以来，武汉居住用地新增了149.6平方公里，这些加起来就超过350平方公里。考虑到主城区之内可能存在部分居住用地被征用，都市发展区之外还有没统计的居住用地，武汉市居住用地总数可以估算为330平方公里。刚才提到，上海城镇住宅用地是660万平方公里，是武汉的2倍，而上海城镇常住人口是武汉的2.12倍。因此，在城镇居住用地的人均指标上，武汉也和上海差不多。看上去用地少也不是理由。
探析原因
人均指标差不多，说明武汉总体上不缺居住用地。但人均不代表分配，国内大城市人口高度集中在中心城区，武汉市中心集中度更高，人地错配更严重。
武汉三环区域以及武钢、沌口构成了主城区，主城区集中了全市一大半人口，2010年突破600万，2022年接近700万。主城区人口又大都集中在二环内，导致大片街区出现超高人口密度。根据2010年统计的武汉市中心人口密度，超过每平方公里4万人的乡镇街道有55个，其中还有每平方公里超过16万人的。相较之下，上海市中心，也就是外环内的人口密度，大都在每平方公里3万人左右，少数人口密度高的街道，也就每平方公里6万人，远低于武汉市中心的人口密度。
前面提到，武汉中心城区居住用地面积约为180平方公里，而武汉中心城区还有大量老旧街坊，挤占了居住用地指标，进一步加剧了中心城区的用地紧张。而且这些老街坊早在十多年前，就聚集了超高密度的人口。比如汉江区汉正街小商品批发市场附近区域，2012年前就达到了每平方公里10万人。高密度老街坊加剧了城市交通、卫生、防火管理成本，武汉城市管理费用一度占据整个城市一般预算支出的三成。
武汉市中心超高人口密度，是地理与历史共同作用的结果。
地理方面，明朝成化年间，汉江下游的一条支流发生裁弯取直，河水流量猛增，河床拓宽，逐渐成为主流，形成现代汉江河口段，汉江商船可以直达，汉口成为商船港，也让武汉进入三镇阶段。武汉现代水系以大江大湖为主，将城市切割得非常破碎，导致核心地块周边空间有限，中心城区很难向外疏解，城区扩张会频繁碰到地理边界。湖北号称“千湖之省”，而武汉号称“千湖之城”。
历史方面，第二次鸦片战争后，汉口被迫开埠，此后一百多年，武汉经历多轮工业建设，一直是中部地区核心城市，是长江的中心枢纽。十一届三中全会后，武汉地位再次被加强，成为计划单列市，被赋予省一级经济管理权限，当地央企也在原则上下放到市级管理。1979年11月，汉正街小商品市场在全国率先恢复，凭借武汉的交通枢纽地位，汉正街一度号称“买全国、卖全国”。
发达的商品经济，和全国居中的地理位置，在几十年前就吸引了大量农村人口进城，武汉80年代初的规划，还打算到21世纪前，将城区人口控制在280万人以内，结果1985年城区人口就达到293万。到90年代末，主城区的覆盖范围已经和现在差不多了。为了缓解中心城区的人口压力，武汉市又在1988年修订了总体规划，准备用一条大环路将乡镇串联，同时沿着长江、京广线以及其它几条交通线建设卫星城镇，原话是“从空间布局上截留农业人口向城区转移”。
这条大环线超出了当时武汉的能力，并没修起来，但沿着几条轴线、放射线发展的思路确实落实了，武汉主城区之外，交通沿线陆续发展出了一批新城，形成了现在的都市发展区，但在此期间，市中心人口仍然在不断增加。为了缓解三环以内的人口压力，2010年前后几年，武汉超过2/3的新增居住用地都集中在三环外，剩下的1/3也主要集中在二三环之间，尤其是后湖、关山、南湖组团。这些新增的居住用地，承接了三百多万进城人口和外来人口。与此同时，二环内也在推进城市更新，由于拆迁要就近安置，武汉调高了二环内新增居住项目容积率。2010年后，武汉中心7个城区的超高层数量急剧增加，2010到2015年期间新建住宅以及规划住宅项目的平均层数达到了44层。正是这一期间的住宅项目，确定了武汉超高层住宅多的现状。
地理破碎、人口快速增加，导致城市建设工程量大，是武汉超高层多的宏观背景。具体到工程上，更重要的因素，是武汉工程地质条件差，扩大了财政缺口，迫使武汉比其他平原城市花更多的钱拓展建设空间。
武汉虽然地壳稳定，但位置处于汉江平原与大别山交接带，工程地质条件复杂，基岩种类繁多。武汉主城区以南有大片区域区分布着碳酸盐岩。碳酸盐岩遇上大江大湖、地下水，就容易出现岩溶塌陷，城市建设要避开岩溶地质灾害危险区。
上溯几千年，汉江平原是古云梦泽。古河道、古湖泊，加上长江、汉江冲击平原，导致武汉广泛分布着较厚的软土层。容易引发地基不均匀沉降。丰富的地下水层，使得工程地质条件变得更复杂。
岩溶塌陷与软土沉降，大幅拉高了武汉城市建设成本；大江大湖切割城市地理，又大幅增加了建设工程量。政府想要新开发一片城区，首先要解决交通基础设施建设的资金。早在十多年前，国内债务问题还算不上严重的时候，武汉就因为大规模城建与债务问题上过新闻。2012年武汉市对媒体说，准备用5年时间投资2万亿搞交通基础设施建设。当时武汉地铁3号线、4号线二期、6号线同时施工，多条道路升级改造，整个城市像个大工地。而2012年武汉政府债务余额已经超过2000亿，主要城投平台一度被降级到AA-，这在省会融资平台普遍3A评级的时代也是很少见的。
从结果上看，这一时期武汉的大规模城市建设是很有必要的，与很多地区乱投资乱建设不同，武汉这一时期，是在补城建的欠账。以地铁为例，全世界地铁普遍都是亏损运营，要靠财政补贴，而武汉地铁长期盈利，2022年武汉地铁利润全国第一。在扣除政府补贴之后，武汉地铁是全国唯一一家盈利超过10亿的。疫情前，2019年武汉政府债务余额3376.7亿，相比于2012年增加幅度有限，这在债务经济时代是个很不错的成绩。这其中固然有融资平台代偿政府投资的因素，但更关键的，还是土地财政收入摊薄了城市建设成本。
想要增加财政收入，最直接的办法就是拉高地价。土地出让金是按建筑面积折算的，如果建筑面积指标不变，拉高地价就会直接拉高房价。想要压制房价过快上涨，同时创造更多土地收入，就要增加建筑面积，也就是抬高容积率、放松限高。在2015年《武汉市主城区用地建设强度管理规定》中，虽然明确强度一区的基准容积率是3.2，但具体条文中也说了，在满足基本法规的情况下，建筑密度和容积率都可以再商量，而且全文都没提筑高度限制。可以说，工程地质条件相对困难、工程建设量大的武汉市，在过去十几年能够快速发展、快速容纳几百万新增人口，就是靠超高层建筑。
此外，城市景观建设需求，也增加了武汉的超高层数量，算是个次要因素。
武汉围绕黄鹤楼设置了几条景观视线带，视线带范围内要严格限高，避免遮挡黄鹤楼，这必然导致周边地区增加建设强度。除了保护地标，武汉几个湖泊周围也有景观规划。2018年，武汉市土地利用和城市空间规划研究中心发了篇论文，介绍了武汉东湖周边的天际线控制。规划人员对东湖周边地块做了严格的建设管理分区，同时结合天际线景观，对建筑高度做了梯级规划，直接明确了部分区域是超高层聚集区，从而达到天际线视觉效果。
总结
与武汉相比，上海水域、水利设施面积虽然差不多，但上海绝大部分水域都是毛细水网，除了黄浦江，基本没有切割地块的水系，地块完整度远远高于武汉，交通基础设施的建设成本也更低。在同等比例尺下，可以看到，上海外环与武汉三环面积接近，但上海主城区可用的居住面积远多于武汉，因此，上海外环内虽然有大量6层住宅，仍然能装下一千多万人口。
此外，上海的财政比武汉宽裕得多，从80年代后期就进入城市更新快车道，时间上也比武汉宽松，上海主城区很多老破小，都是90年代建设的，比武汉旧城区的老旧街坊也要“新”得多。
本期节目从网络上对武汉高楼的讨论开始，先后分析了城市建筑数据、用地数据。在排除了几个可能之后，我结合地理条件，简单回顾了城市发展历程，解释了武汉超高层建筑在七八年前爆发式增长的原因。
总结一下：武汉超高层住宅数量多，天际线比同等经济水平的中国城市更夸张，这是个事实。但差异的主要原因，并不在于武汉的城市管理政策，而是与其他平原城市相比，武汉地理空间破碎、工程地质条件差。与此同时，武汉还是国内十个超大城市之一，进一步加剧了矛盾。
武汉地处汉江平原与山区交界处，地质条件复杂。两湖盆地的形成，可以追溯到白垩纪。四千万年前，青藏高原隆升，在随后三千多万年孕育了长江。两湖盆地在河流几千万年的洪积、冲积、淤积作用下逐渐变成平原。
第四纪冰期结束后，气温回升、降水增加，进一步加快了河谷洼地的沉积过程，长江水位不断抬高，汉江平原大量湖泊迅速发育，逐渐变成洪泛区。四、五千年前洪水泛滥，在汉江平原形成古云梦泽，相当于一个淡水地中海。
几千年后，云梦泽不复存在，但遗留下了大江大湖和软土。这些地貌不如高山明显，但在现代建筑时代，不仅切割了武汉的地理空间，也加剧了城市建设成本，导致武汉中心城区难以扩张，人口聚集压力越来越大。进入21世纪，武汉成为超大城市，需要尽快解决中心城区疏解难题，需要大规模城市建设，为此要扩大土地收入。在扩大土地收入的同时，武汉市又要尽量多提供建筑空间，所以放松了对容积率和建筑高度的限制，导致超高层建筑快速增加。
随着人口和城建高峰过去，武汉在2020年重新加强了对容积率和建筑高度的限制，明确提出居住用地强度一区最高容积率3.0，原则上不得超过100米，为超高层住宅时代画了句号。
科技简讯
接下来我分享两条科技简讯。
12月28日，小米举办了新车发布会。从发布会公开的技术指标来看，小米汽车是对2023年的新能源汽车技术做了一次整合，这些指标不仅是小米自己的技术储备，也是其它新车品牌准备在2024年推向市场的亮点。当前新能源汽车赛道越来越内卷，很多车企为了压低成本，已经在逐步吞并供应商，将越来越多的零部件纳入内部生产流程。而小米汽车目前还是采用典型的供应商集成模式，恐怕很难在价格上大幅压缩。因此，过去的“米粉”在买车方面能有多大转化率，还有待观察。
两年前，雷军曾说造车是他最后一次创业。雷军这最后一战，面临的挑战也前所未有。不过，去年AI大模型的出现，在汽车智能化方面，一定程度上将各大造车势力拉回到同一起跑线。小米做智能化有一定比较优势，存在利用既有优势反超的可能。我很期待接下来能看到小米汽车给智能化汽车市场增加的变量。
第二条是中国航天新闻。12月29日，海南国际商业航天发射中心一号工位正式竣工，这是我国第一个商业发射场的第一个商业工位。为了加快建设进度，提早服务市场，一号工位采用了模块化钢结构塔架方案，取消了导流槽，采用地面导流锥。能够实现“7天发射，7天恢复”，为接下来高频发射任务奠定了基础。
过去海南发射场的发射任务，火箭发射前，要在厂房停留一到两个月，火箭发射后，工位要进行一个月左右的状态恢复。因此，工位不足很大程度上限制了国内液体火箭商业发射的密度。一号工位投入使用后，今年下半年可能会安排几次长征八号火箭的发射任务，支撑国产星链的初步组网。
本期节目到此结束，感谢大家收看，我们下期再见。