大家好，感谢收看第四期《讲点黑话》。
今天我们的话题与很多人切身相关，商品房社区自拆自建能成功吗？中国第一批买商品房的业主已经在自己的公寓房里住了20多年，对于别人规划的房子多少都有一点遗憾，肯定想过自己主导小区重建。
成都武侯区中央花园二期的多数业主就真想实践一下，从2018年开始就有人游说全体业主，不要等政府动迁，自己组织重建。截止目前他们已经说服了99.9%的业主同意，现在已经进入了向政府申请启动项目的阶段，不过当地政府还没有正式答复。
中央花园二期1998年建成，是成都第一批的大型商品住宅区之一，一共有3000多户。地段不错在成都西二环和三环之间，不过由于时间早，还是空心预制板结构，质量和抗震能力都只能说一般，2000年以后国家已经禁止再建预制板住宅。25年过去了，很多楼房已经墙面剥落，墙体开裂，漏水渗水，小区内道路坑洼，违建也很严重。
对小区环境最权威的评价就是价格。中央花园二期当下均价一万出头，周边新房2万多到3万，这差价就是重建的利益空间。但是这个小区的状态，又没有糟糕到可以列入“危棚简屋”，在政府的改造名单里排名很靠后。小区的性质是商品房，业主去政府咨询小区可不可能被拆迁，回复是“5、60年代的桶子都还没有拆，政府不可能拿财政收入来拆你们90年代的商品房”。这句话有句潜台词，就是政府认为拆建中央花园二期会亏钱，但显然部分业主觉得未必亏钱，就产生了“自拆自建”的念头。
从账面算，重建成本每平米就三五千元，建成后可以获得上万元的溢价，看上去稳赚不赔。2019年中央花园二期产生了新一届业主委员会，其中有不少人是“自主建新”的积极分子，正式成立了“拆旧建新筹备组”，并请求当地政府支持。2019年8月“自主建新”的提议收集到了95%以上的业主签名，达到了当地政府启动可行性分析的要求。但是武侯区在研究后认为中央花园是由商品房，政策不支持搞危旧房改造。
转折点出现在22年年初。据小区公众号介绍，经过不断沟通游说，武侯区政府终于表态有限度支持他们“自主建新”。有限度支持包括出规划，找设计院、承包商，甚至联系银行提供低息贷款，其中最有分量的承诺，是争取提高小区容积率。买过房的观众肯定都知道提高容积率的意义，这个承诺可以说很大方了。
但政府反过来提要求，在前期动员时，必须征得所有业主同意，项目才能真正开始运作。所以开头就提到了，最新的消息是项目组织者宣布全小区99.9%的业主都表示同意。
“自拆自建”高收益与高风险并存
但就算到了这一步，我依然不看好中央花园二期的自拆自建计划。“没有中间商赚差价”当然是业主的好处，但也制造了最大的弱点：缺乏组织性，没有法定的内部权力结构和收益分配方案。
普通企业计算股权，分配权益有标准化的程序，确定管理层，通过决议，程序也写在法律上，用不到讨价还价。而业主们并没有组成一个企业，每户都是完全独立的法律主体，只要是涉及到产权的问题，不存在“多数可以压倒少数”的规则，也没有其他强制达成一致意见的程序。比如说100户业主，其中99户投票同意，要求最后一户必须限期卖掉房子搬离小区，否则就命令物业停止提供服务。这个决议有效吗？至少在中国大陆肯定完全不合法。就算暂时有了共同目标，建立了某种沟通和协商机制，在法律上也不具备强制力。只要极少数甚至一个业主拒绝参加，要求保持自己房屋的原样，整个工程在技术上就可能完全无法启动。
而这并非小概率事件。社会学家和心理学家做过一个实验，拿出100元让甲乙两人分，甲负责分配，乙选择接受或者否决，如果否决，甲乙两人都不能得到任何收益。这个“最后通牒”实验非常著名，在全世界各地做过很多次，根据统计，在大部分实验中，甲方都会制定对自己更有利的分配方案，而不是公平的均分奖金。而在多数情况下，乙方考虑到自己虽然相对吃亏，但还是有一定收益，所以会接受不平等的分配方案。但如果分配太不公平，乙方使用否决性的概率就会急剧提高。
经典经济学有个很重要的假设：理性经济人假设。在经济活动中，人们总是会按理性行动，实现自己利益的最大化。从纯粹理性的角度看，甲方只要不独存所有收益，乙方为了利益最大化，都应该接受分配方案，少挣总比不挣好。反过来，甲方出于风险考虑，也应该制定比较公平的方案，避免乙方选择否决，两败俱伤。
但实验结果重创了“理性人”假设，有的甲方贪婪无比，完全不够风险，制定极度不公平的分配方案；而有的乙方脾气很大，只要分配有一点不公平，就宁愿两败俱伤。可见在现实当中，人们并不一定按理论上最优的原则行事，个人心理因素，脾气性格，甚至一时心情好坏，都可能影响决策。
这还是最简单的两人博弈，如果是多人博弈，情况就更加复杂。这时如果保留一票否决权，几乎必然出现让所有人利益受损的“破坏者”角色。
中央花园二期有3000多户业主，他们的目标肯定不完全一致，在实际投入极少的早期阶段，分歧可能还不大。但一旦涉及到项目实际运营权，和实际最终利益分配时，矛盾一定会以各种形式表现出来。
筹建组成员 = 最后通牒实验甲方其他业主 = 最后通牒实验乙方
最早推动中央花园二期“自拆自建”的一批业主，现在多半是“筹建组”的核心成员，实际占据了有权制定方案的“甲方”位置，其他业主的地位类似于“乙方”。
从公众号发布的消息看，甲方最早的方案是按照现有住房面积，每平米交4000元作为重建工程款，但立即被很多业主拒绝。有的不愿意出钱，有的说没有那么多钱，有的根本不关心重建，只想尽快套现。原始方案是有优势的，规则简单，很容易执行。按甲方设想，就算业主们拿不出这么多钱，也可以私下买卖部分未来产权，填补资金缺口，甲方只需要承认这些交易，就可以继续顺利推进项目。但总有一部分乙方意识到，自己手上有否决权，根本不必这么麻烦自己，只要拿不配合不参加来威胁，甲方就只能修改方案，直到满足自己的诉求。
经过几个版本之后，中央花园二期的“建新”出资方案已经非常复杂，数一下，5种途径，而且大多数途径想要落实，都依赖于几个非常乐观的假设：假定相关政府部门能同意大幅提高小区容积率；假定小区房型设计、楼层布局、能够完全满足各方的预期需求；假定有投资机构愿意入场，高价收购现房和期房；假定业主能以自己满意的价格出售现房和期权。
但这些假设真的能同时落地吗？恐怕每一项都很难确定。从跟随型业主的角度看，重建后的房产溢价确实很好，但溢价要在未来才能兑现，要投入的建设成本就在眼前。正规房地产公司早就做熟的商业项目都可能有质量问题，有烂尾可能，谁能保证这些钱不会打水漂。
名义上“自建”是业主们自己主导的，但大多数业主不可能有精力全程参与，只能委托给少数组织者。能不能让组织者赚钱，甚至都是次要问题，核心矛盾是没有经验的团队直接操作项目，试错犯错的成本是不是所有业主一起承担。
遇到责任与风险不对等的选择时，大多数人都会下意识选择回避，或者预先提出大量细化要求，减轻自己的风险。但如果这种要求过多，整个项目就推进不下去了。最后到分利益的时候，亲兄弟都可能翻脸，更别说同小区业主了。
房子是高价值财富，细节上的少量差别，比如说不同房型、楼层、朝向就能造成相当可观的价格差，指望所有业主都有孔融让梨的风度，那还不如指望共产主义提前实现。
“筹建组”对此也有建议，业主们抽签摇奖来决定选房次序。如果这是商业项目，建议是完全可行的。但刚才我们已经提出，“自拆自建”的特殊性给了所有业主“一票否决”的权力。如果有人不在乎在社区里的公众形象，以“破坏者”的身份威胁项目，要求获得特权。只要有人开了这个头，不管答应还是不答应，都会对项目造成不可预测的后果。
说了这么多矛盾，可能有人会提出这些问题都是业主利益不统一，每户都是独立的法律主体，那把他们统一起来不就好了？成立公司、建立企业，所有业主加入成为股东，这样能不能解决大部分矛盾。理想很好，但很可惜，技术上还是不可行。
首先《公司法》明确规定，有限责任公司的股东人数不超过50人，非上市的股份有限公司也不得超过200人。这就限制了人数较多的项目转为企业，合伙制企业也有类似规定。当然，理论上可以通过多重控股结构，绕过股东人数限制，但这对一般人来说财务和管理成本都太高了。
此外，如何确定分配股权本身就与收益分配紧密相关。按户平均分配，大户型和小户型有矛盾；按面积分配，不同楼层、区位的业主会有不同想法；统合评测给每户单独估价更加不现实：首先成本太高，其次也很难找到权威的第三方评估机构。于是设立公司确认股权，和制定收益分配方案，就成了先有鸡还是先有蛋的问题。
分析到这里我想起了旧波兰王国的悲剧。波兰王国曾经是东欧最强大的国家之一，但最后竟一度被邻国完全瓜分。它的衰弱原因很多，但历史学家和公众大都相信波兰王国掌握大选的议会，长期奉行“一票否决”制，任何一名议员都能阻挠任何重要议案通过，这是导致旧波兰衰落的重要原因。
“自拆自建”面临的困境也差不多，法律法规和社会共识都不会允许部分业主打着“自拆自建”的旗号就有权强迫邻居服从自己的意志。但人人都有否决权，又没法按商业模式运作，项目最后肯定推进不下去。
实际上能够达到99%的支持率，组织者很可能已经用了一些技术手段。我们找到了一个公告，中央花园二期最后一批“同意拆旧建新”的业主，部分也许只是“被动同意”的。
明曰“自建” 暗求“征迁”
从理论上说，在多人参加的“最后通牒”博弈当中，如果没有一个可以强行中止博弈的外力，只靠参与者自身达成平衡，概率会随着参与人数的增加，越来越接近于零。当事业主也许不知道这个理论，但他们肯定也发现，越接近实际利益分配环节，要达成妥协的难度也越大。
虽然很多媒体想把中央花园二期视为“自拆自建”的先锋，但是作为推动项目的核心力量，“拆旧建新筹备组”却很反感这个标签，反而一再强调，他们只做前期动员，项目真正开始运作后，还是要让政府出面接盘。现在他们的目标，已经改为请求政府出面征迁，只不过征迁条件要由他们自己制定。
但站在政府的角度看，这个接盘的先例不好开。一开始就提过，类似中央花园二期的老旧小区在成都在全国都非常普遍，有了先例必然会有人跟进模仿。原来说业主真“自拆自建”，政府只要提供部分支持，那适当向业主让一些利，换取免去亲自下场了麻烦，又加快了旧区改造，还能算是双赢。但现在业主的新诉求实际是远比正常动迁优惠的特殊动迁。
从业主的条件看，有的要求原地回迁，不出钱换大房；有的要求溢价套现快速离场；还有的要求部分套现部分回迁。此外，虽然土地增值收益已经完全归业主，但住宅楼外的基础建设，从小区道路到水、电、气、网络，还是要按照旧区改造模式，继续由政府出资。政府发现，这个方案节约了征求拆迁意见的步骤，但却多了一系列麻烦：从建筑质量，房型设计、配套标准到选号顺序，这些问题本来都已经交给了市场，由业主和房地产商自行博弈，但在“政府平台代业主自建”的标签下责任肯定又会背回来。甚至如果项目推进到一半，有业主宣称后悔了，要重新谈判，那很可能还要再走一遍法律诉讼程序，演出一场“政府强拔钉子户”的戏码。以后其他社区有样学样，也要求按同等条件进行“拆旧建新”，不同意有失公平，但都同意了，财力，物力和人力又从哪里来。如果你是政府官员，你会积极配合业主吗？
所以中央花园二期假“自拆自建”真“定制拆迁”的主意，想得很好，但最后恐怕还是很难美梦成真。并且我们可以大胆下一个判断，中央花园二期“自拆自建”搞不成，其他社区更不行。从基础条件说，这个社区一方面过于老旧，有强烈的改建需求，另一方面地段位置好，有很大的潜在升值空间，理论上足以消化重建成本。还有一批行动力极强的业主，耐心地花了好几年时间推动项目，当地政府也相当开明，积极配合研究，愿意在政策允许范围内尽可能提供支持。这么多有利条件集中在一起，并不常见。但即使有了这么多有利条件，业主们还是放弃了走真正的“自拆自建”途径，原因很简单也很直观：“自拆自建”需要的，不是大多数人支持，而是所有人都支持。一下子把实际执行难度提高了几个数量级，根本走不下去。
从上世纪末开始，中国城镇化进入高速发展期，每年都建造了大批住宅。由于技术和成本，早期的很多社区按照现在眼光看，质量和环境都很堪忧，只有地段位置稍有优势。随着这些建筑逐渐进入老化期，如何改造它们已经越来越有迫切性。
很多人认为自拆自建可以动员民间力量充分参与，是理想的改造出路之一，但成都中央花园小区的实验告诉我们，虽然理想很美好，但离现实还太遥远。大家想找到一个满意的家，暂时还是需要多跑几个楼盘。
今天的《讲点黑话》就此结束，我是不讲废话的黑岛人，我们下期再见。