《许家印的恒大,潘石屹的soho,有啥区别?》
简介:分析恒大和soho两个房地产公司的现状。
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许家印vs潘石屹
有啥不一样?
推送:本周财经:恒大陷入全面财务危机,soho未能成功卖身黑石集团,股价大跌。两件看似有关联的事实,实际上反映了中国房地产两种极端不同的经营策略。
转发推送:许家印,潘石屹,一度都是喜欢上新闻的企业家,今天我们来满足他们的愿望。
大家好,2021年9月19日星期日,欢迎收看329期睡前消息,请静静介绍新闻。
本周有两家著名房地产企业上了财经头条。9月10号,黑石集团宣布放弃收购SOHO中国,SOHO股价随后暴跌三分之一。
http://stock.10jqka.com.cn/usstock/20210914/c632684695.shtml
另外一条,大家应该都知道了,9月13号,恒大发表公告,承认公司陷入流动性困难。恒大系股票和债券价格本周都大幅下降。
恒大和SOHO都是有代表性的房地产企业,同一周爆发负面新闻,是不是遇到了类似的问题。
恒大和SOHO的确有很多相似之处,都是著名房地产企业品牌,实际控制人都喜欢参加社会活动。但目前两家公司的实际状况完全不同。
本周公众最关注的可能是恒大财富理财产品暴雷问题,很多投资者担心自己血本无归。但这仍然不是恒大本周最坏的消息。据香港经济日报报道,恒大已经私下通知部分银行,将暂停支付贷款利息。
下周就到是本季度银行的标准计息期,这是恒大真正的生死关头。如果恒大还不上贷款本息,同时主要贷款银行不肯展期,那它就构成了全面实质性违约,离破产清算也只有一步之遥。
潘石屹的SOHO最近几年大规模收缩业务,营收和利润都只有高峰时的几分之一,已经不再是排名靠前的房地产企业。不过,它的财务基本面却很稳健。去年央行针对房地产企业,发布了“三条红线”政策,核心目标是控制房地产企业负债率。大多数房地产企业,特别是民营企业,在三条红线里总会踩到一两条。但SOHO三条线都轻松达标,净负债率低于50%,流动资金充裕。
虽然因为黑石集团放弃收购,它的市值大幅下跌,但SOHO本身经营却不存在任何危机,依然是个正常的企业。
同行业的两家知名公司,同样经历了过去十几年的房地产热潮,为什么财务状态相差那么大?。
SOHO专注的细分市场是商业地产,恒大以居住类产品为主,两家公司经营路线一开始就不太一样。但从财务上说,细分市场不是关键区别,关键是两家公司的领导人经营风格有差异。
我们在各大城市看SOHO的代表性建筑,外形看起来都很前卫,但潘石屹在财务上一直比较保守,负债率始终不高。2007年上市时,潘石屹声称要把年销售额做到千亿,但实际上,它营收最高时也只有一百多亿。很多分析机构因此认为,SOHO在2012年把发展模式转向自持物业,是重大的方向性错误。
但是现在反过来看,因为转变经营方向,SOHO避免了借钱大规模屯地的风向。在同行业都在加杠杆的时候,它在减杠杆。现在外界普遍认为,在五六年前SOHO控制人就拟定了战略,要从大陆房地产市场全面撤退。过去六年,SOHO没有新投资任何一个大项目,同时不断抛售资产,套现大约370亿。极大的改善了基本财务状况。
和SOHO的保守风格相反,恒大目前面临破产危险,最主要原因是极度追求高速增长,完全没有风险防范意识。2006年恒大销售额只有17亿,2016年突破3700亿,总资产超过一万亿。实现这种超常规膨胀的手段,就是融资、抵押,再融资、再抵押,进入了停不下来的循环。
http://www.xinhuanet.com/food/2017-02/15/c_1120469632.htm
如果房价一直上涨,恒大这套模式问题不大,甚至可以说很成功,在房地产高潮期,十几年时间就从一个地区性公司发展成了全球最大房企。许家印和其他高管也因此形成了极度自信的思维惯性,或者说路径依赖。最近几年国家政策反复施加压力,引导房地产业降杠杆,但恒大一点也不想调整经营风格。到2020年末,恒大总资产进一步扩张到了2.3万亿,其中现金类资产只有1500多亿,开发阶段投资占了1.25万亿,而负债高达1.95万亿。
这说明恒大的正常运转极度依赖外部融资,资本市场的信任就是它的命根子,或者说类似于重病患者的呼吸机。但是去年恒大为了放下1300亿到期债务,强行搞债转股,强行把债务变成了不用归还的股权投资。这个操作完全摧毁了市场对许家印的信任。
与其同时,恒大坚持继续扩张,企图用更多的借款,更多的项目掩盖住问题,对金融市场的依赖进一步加强。2019年,恒大买下6700万平方米的土地;2020年,恒大还在加码,又买了6900万平方米。这只能解释为许家印赌性太强,坚信赌在贸易战和疫情压力下,货币和财政政策不得不大放水,刺激地价房价再次暴涨。到时候货币贬值,房地产增值,恒大靠屯下的土地就可以轻松过关。
过去几年,国家给房地产行业留了几个割肉脱困的窗口。比如同样是以地产为主业的万达集团,2017年暴发债务危机后,迅速转入瘦身自救,大量出售核心资产,宁愿低价赔本也要回笼资金,削减债务。现在的万达虽然影响力下降,但基本渡过了清盘危机。
http://www.xinhuanet.com//fortune/2017-07/26/c_1121379465.htm
2018年,市面上已经有机构开始质疑恒大债务状况了,但是恒大的选择正好和万达相反,舍不得已经屯的地,舍不得房价保障的预期,总是想融更多的钱,把更多的人一起拖下水,甚至为了了1300亿资金,拿上万亿的企业信誉作代价。最终信誉垮了,资产也保不住。
恒大和SOHO的未来会是什么样?
SOHO已经是一家养老型企业了,现在主要业务是收租,就算卖不掉,还是正常经营。潘石屹个人变现失败,不影响企业本身。
潘石屹想卖掉SOHO的消息,2019年就开始在市场上流传了。2020年它和黑石集团已经谈过出售,据彭博社报道,当时黑石给SOHO的估值比今年还高了20%,但双方最后没有谈拢。今年SOHO再度降价,才和黑石达成了协议。与SOHO的账面价值相比,收购价不到六成,远低于类似收购案例的平均折价。潘石屹能同意这样的打折协议,表明他非常坚决地要拿钱走人。可惜黑石收购还是被有关部门程序性叫停了,估计短期内很难再找到类似有实力的下家接手。潘石屹还得继续享受当老板的快乐。
至于说恒大,睡前消息关注很久了,今年6月8日285期节目,恒大刚刚宣布房子全面打折抛售,我就提醒过大家,一定要当心付款之后恒大拖延网签,因为没有网签的房子,房屋产权并不是房款的抵押品,恒大很可能用房子抵押了其他债务,如果贪图便宜就买打折房子,很可能最后连烂尾楼都拿不到。现在果然很多地方的消费者发现自己可能付了钱拿不到房子。
6月29日,第294期节目,马督工也介绍了恒大的债转股操作,说恒大很可能接下来借不到钱了,国家也不一定会出来托底。明天系、包商银行都可以倒,恒大不可能总是用“大到不能倒”来支撑市场信心。
现在恒大风险已经全面暴露,市场上总有乐观的声音说,恒大规模太大,牵连的企业、个人不计其数,金融系统也对它有巨额敞口,国家不会看着它倒下,最后一定会出面干预。
我再次提醒观众,如果没有几千万的闲钱可以拿来赌,就千万不要抱着侥幸心理去投机。今年6月8号,摩根大通还发布过报告,认为买入恒大股票正是时机。真按建议操作了,他们对后果也不会负责
https://www.cls.cn/detail/763547
海航、安邦、明天系都号称过大到不能倒,但是清盘清算,并没有引发不可收拾的连锁反应。恒大规模再大,国家也不可能被绑架。大家最好早点接受恒大还不出钱的事实,找个好律师,在债务清算中为自己多争取一点利益。
从目前情况看,恒大已经基本没有自救能力,信誉塌方,资金链断裂,这都不是核心问题。恒大最大的漏洞,是全部投资都拿来赌房地产大势了。
到现在为止,恒大的大部分资产沉淀在储备土地和在建项目里。恒大声称在全国234个城市有地产储备和开发项目,其中三分之二集中在一二线城市。但根据最新的年报数据,这些项目平均楼面地价只有每平方米2600多元。同时,恒大在“三线城市”土地储备的平均楼面地价也有1500多元,相当于自称一二线房产的60%左右。
这个价格不是和实际市场价格有偏差的问题,而是完全无法理解。所以只有两种可能性,或者恒大编造了自己的土地储备资产规模,或者恒大修改了 “一二线城市地产”的定义,实际上的土地储备都在人口停滞甚至下降的中小城市。
目前中国各地的房地产政策区别很大,一二线城市还在限制涨价,很多小城市已经用土政策限制降价出售了。这说明,中小城镇的土地和房屋面积供过于求,按市价是卖不掉的。如果恒大抛售中小城镇的土地和房产储备,必然制造严重的价格崩盘,最终谁也跑不掉。许家印拿了几万亿投资去赌中国的房地产大势,估计现在他很羡慕自己曾经看不上的潘石屹。
这么说,潘石屹是与时代格格不入的保守地产商。那这些保守倾向,在潘石屹做的项目里,有哪些具体体现?
我的专业是财务,技术方面的问题,我们让建筑师高流来分析一下。
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潘石屹过去的项目,是在最中心的城市,拿最重要的地,找国际最著名的设计师,做看上去最有特色的商业地产。一方面是要让自己的项目有足够的品牌溢价,另一方面也是给市政府一个交代。
要风格、要特色,往往就要多花钱。潘石屹这些项目,从概念、设计到施工、管理,在十年前的中国都是比较超前的,相当于从零爬出一条产品线,还要承担市场拓荒的成本。这意味着必须有不在乎钱的客户买单,潘石屹才能坚持自己的项目特色。
好在北京、上海有总部经济,有不少外资企业要设办事处,有很多外地企业要在炫耀自己有北京总部。这些企业只在乎排场和名气,不在乎价格。比如去年,华为就入住了丽泽SOHO,成为疫情期间潘石屹的最大租户。一线城市还有很多高消费人群,他们对奢侈品消费有需求,对价格不敏感;导致奢侈品牌愿意花钱充门面,搞概念营销。所以商户愿意花更高的租金,去租潘石屹的楼。潘石屹十几年前就开始高调参与社会活动,看似不符合企业家的本分,实际上是在用自己的言行增加项目特色。最终,潘石屹的项目占住了一部分有炫耀需求的高端房地产市场。
潘石屹的这些特色项目,比其他项目的成本高很多吗?
前卫设计,本身是个很难量化的概念。潘石屹有好几个项目都用了扎哈·哈迪德的方案。这个扎哈十几年前是全世界做参数化设计的先驱,方案包含大量夸张曲面。这些曲面要用不规则的结构和装饰面来实现,随着扭曲程度不断夸张,土建成本也在指数化增加。大兴机场、梅溪湖国际文化艺术中心,都是扎哈夸张曲面风格的典型例子。
但扎哈给潘石屹做设计的时候,方案却显得很有“分寸”。比如说,银河SOHO的设计概念,与梅溪湖国际文化艺术中心相似。但银河SOHO的夸张曲线基本只存在于平面上,立面上逐层缩小,没有夸张的横向出挑。后来的望京SOHO、临空SOHO项目,竖向扭曲一个比一个小,越来越省钱。丽泽SOHO稍微贵一些,中庭造型比较扭曲,但这是在双塔之间做扭曲玻璃幕,对于每个塔楼来说,都只有一个面在扭曲,对主体结构影响很小。
可以说,潘石屹做的商业项目,原则就是用最小的代价,做最大的特色概念。这说明潘石屹懂建筑学,也懂成本核算,在追求视觉冲击的同时,算账一直很冷静。一般商业综合体每平米建筑工程费三千多,安装工程费一千多,建安费加一起四五千。银河SOHO每平米6200,的确贵,但贵的有限。
潘石屹心中降成本杀手锏的BIM技术,是如何应用在银河SOHO项目中的?
银河SOHO
望京SOHO
临空SOHO
丽泽SOHO
梅溪湖国际文化艺术中心
NO·1892【设计欣赏】耗资28亿!扎哈在中国的最后遗作终于全部完成!施工难度堪比鸟巢!_建筑
这么说,潘石屹的公司能保持稳健经营风格,技术上是有合理解释的。那他为什么还急着打折卖掉自己的公司呢?
卖掉公司的原因很多,这里我只说一个随着时间推移会逐渐暴露的技术隐患。
从具体的产品性质上看,潘石屹打造SOHO概念,核心卖点是商住两用的公寓。公寓的户内比较开敞,每层楼的住户又多,从使用性质上更接近酒店和宿舍。人多,就意味着火灾风险大,所以必须执行更严格的防火措施。但十几年前,很多开发商在报审公寓项目的时候,会说自己做的是住宅,要走更宽松的住宅规范。
过去,由于国内市场不成熟,规范管理不够细致,公寓项目可以打擦边球绕过技术限制。从2015年5月1日起,新版建筑设计防火规范施行,对公寓项目有了非常明确的严格限制,必须按照酒店标准落实消防设施。所以最近几年,这种小产权公寓的成本急剧上升,潘石屹也不再继续开发类似项目。
最近我也在装修房子,高流你能详细解释一下公寓和普通住宅的区别吗?
普通住宅每个单元的户数、人数比较少,疏散压力小,所以在一些指标上可以放松。比如说,一般住宅中都有封闭的厨房,厨房还会有自己的窗户。厨房燃气灶虽然是明火,但就算不小心失火,也能就近开窗排烟,不会直接熏死住户。而且厨房和客厅隔着一道墙,厨房外的人关上厨房门就能逃生。
公寓的结构完全不同,往往是大开间一室户,缺乏隔火、挡烟的墙,厨房也往往是敞开式的。如果厨房失火,浓烟会迅速充满整个住户,很容易熏死人。还有一些公寓厨房在门口,失火会直接堵死逃生通道。所以公寓必须比普通住宅更注意防火。
另外,公寓是人员密集场所,必须布置消防喷淋系统,需要定期巡检。早期的商住公寓按照普通住宅规范建设,安装燃气管线、燃气灶,还不装喷淋。可以预见,在未来几十年的建筑使用周期里,火灾概率会远远大于普通住宅,也会明显高于最近几年的规范公寓。
这些问题集中体现在潘石屹早期项目建外SOHO上。建外SOHO有燃气管线,但没有消防自动喷淋系统,有人居住有人办公,管理一片混乱,已经不止一次出现火灾了。还好北京消防部门响应速度快,几次都给扑灭了,没有造成重大事故。
建外SOHO
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https://news.qq.com/a/20100510/002342.htm
建外SOHO在2003年卖到1.35万一平,同时期北京住宅和其它公寓,普遍只卖六千多。这说明十几年前国内楼盘普遍比较土气,缺乏文化包装。潘石屹通过打造品牌,在不追加成本、甚至放大风险的情况下,的确赚了一笔溢价。这就是早期市场的灰色机遇,也是当年的普遍问题。
十几年后,大家都知道这些早年修建的公寓安全隐患很大。就算市政消防再高效,也总有百密一疏的时候,到时候出现人员伤亡事故。负责建设和管理的公司还是要担责。这也许是潘石屹急着出售公司的理由之一。
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最后提醒各位。马前卒工作室和点众公司合办的有奖科幻征文活动正在进行,投稿邮箱是“点众科幻”的拼音,服务器在163,投稿请注明“科幻征文”。[email protected]
征文细则,已经发在马督工B站专栏,以及“睡前消息编辑部”公众号,“睡前消息编辑部”的微博。目前我们收到了100多篇有效投稿,马督工作为评委,自己也想写一篇不参与评奖的文章来凑个热闹。期待各位观众积极参加征文活动。
好,感谢大家收看,祝各位观众中秋假期愉快,329期睡前消息到此结束,我们周二再见!