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8月28日,深圳市住房和建设局局长张学凡公开表示,在住房政策上,深圳要学习新加坡模式。宣布要向市民提供110万套公共租赁住房,未来60%的深圳市民将住在政府出售或出租的房屋内。
国内讨论住房政策的时候,新加坡模式经常被做为正面范例。这次深圳官方公开提出要学习新加坡模式,会不会真的把新加坡模式搬到中国呢?
按深圳住建局数据,深圳现有人均住房面积27.8平方米,新加坡2019年人均住房面积略微超过30平方米。与深圳相比,虽然有一定优势,但也不算很大。国家统计局2017年调查报告显示,2016年末,全国城镇居民人均住房面积就已经达到了36.6平方米。所以,无论是新加坡还是深圳,人均住房面积和其他中国城市相比,都算比较低的层次。新加坡的优势并不在于绝对面积。
但是,如果把新加坡和深圳单独对比,深圳的问题的确很严重。从全国来看,深圳的相对价格是全国最高的。不同的调查报告都确认了一个指标:深圳的房价是家庭年收入的30倍以上,如果一个家庭拿出50%的收入去买房,需要70年左右才能买到自己的房子。
所以,到2015年末,深圳自有房率只有34%,在内地所有大中城市里倒数第一,而且和其他城市拉开了巨大差距。上海虽然也排在自有房产率的倒数前三,但还是有近7成的家庭拥有住房,是深圳的两倍。
房价高,房屋自有率低,两个指标一起发挥作用,严重打击了深圳居民的生活品质。一个高收入的城市,生活气氛很压抑,微信群里传的都是自嘲的冷笑话。从这一点来说,深圳的确要学习新加坡。
新加坡的住房制度有哪些优势呢?
深圳的房子主要是私人开发住宅,新加坡住房制度的核心是政府公屋建设。
新加坡政府从上世纪60年代中期开始,自己直接征地,建造公共住房,就是我们常说的“组屋”。这些“组屋”以低价出售或出租给公民。
新加坡也有商品房,一般估计,商品房相当于15到25倍的中等家庭收入,不比深圳便宜很多。但是,85%的新加坡人住在政府建设的组屋里,全国自有房率超过90%。“组屋”的价格只相当于5到6年的家庭中位数收入,对于现代大城市来说,新加坡控制房价的政策的确非常成功了。
看上去新加坡住房模式确实效果很好,为什么中国之前不学习呢?
国内早就了解新加坡住房制度,而且也非常乐意学习新加坡。从上世纪九十年代开始,从中央到地方,很多机构、智库和官员都研究新加坡,市县级官员以去新加坡接受培训为荣。2010年就有人算过,中国差不多有一万干部去南洋理工大学培训。这些干部对学习新加坡经验没有任何心理障碍,中国的住房公积金制度,原型就来自于新加坡。
但内地城市面临的住房问题,与新加坡的基本情况差距太大。整体政策没办法照搬。
新加坡1965年独立时人口189万,2019年时增长到570万,增长了200%。
但是,570万人只有350万算公民,这350万人才是公屋供应的主要目标。新加坡90%以上的自有房率,就是用350万人的数据算出来的。除了这350万人,新加坡还有50万永久居民,按照法律上可以购买二手组屋,不过价格贵,而且限制很多。
就算把这50万人也统计进来,新加坡从独立到现在,享受福利的人口只翻了一番,远远低于中国最近几十年的城市化速度。新加坡政府已经努力在排除外来人口对房价的冲击了。
但是,近年移民问题还是新加坡的重要社会议题。很多新加坡人认为,太多移民打破了房产市场平衡,包括二手组屋在内,房价上涨比以前快多了。
好在新加坡是一个独立国家,有自己的海关和移民局,不需要考虑外国人的福利和死活,可以轻而易举地限制外来人口流入。2011年大选后,新加坡政府发现本土居民反对移民,就放慢了接受移民的速度,重新稳定了房价。
和新加坡相比,深圳人口2018年末已经达到1300万,40年增长了40倍。过去十年净增300万以上,几乎相当于新加坡全部公民数量。深圳市政府没有阻止移民流入的权力,也就避免不了移民冲击房价。
内地其它城市,人口增长没有深圳那么猛烈,不过问题差不多。中心城市的建设水平高,高薪工作机会多,必然吸引周边乃至全国人口流入。这些新增人口就是房价上涨的最大动力。
在自己的权限内,中国主要城市都用尽各种行政手段限制流动人口,希望他们献出劳动力就回老家,不要长期定居,这其中就包括大多数中国人痛恨的户口制度。深圳过去是“特区”,拥有很多其他城市没有的强制手段,到2018年末,深圳全市户籍人口只有450多万,只占常住人口的三分之一。但剩下的2/3显然也不想走。
只要深圳是中国的一部分,就必须接受其他中国人来工作,来投资,就不能完全拒绝其他中国人在这里买房子。就算地方立法,彻底禁止外地人口买房,只要有实际居住需求,本地人也会买房子,长期租给外地人,囤房炒房,结果还是一样。问题不在于谁来买房子,而在于外地人口提供了强大的租售需求。
最近几年,户籍制度松动,全国多数城市落户政策已经大幅放开,一线中心城市也逐渐放弃缺乏法律依据的户口制度。深圳和其他大城市都不要再指望靠户口制度来压制房价。
从发达国家经验看,充分城市化后,主要都市圈至少集中全国20%到25%人口,50%或更多的GDP。中国有14亿人口,排名前十名的大城市算上郊区也只有1.8亿人,将来起码要有3亿,所以深圳和其它内地大城市还将继续承受新增人口压力,承受房价压力,小国寡民的新加坡根本想象不了这种负担,所以我们不能照搬新加坡经验。
那新加坡模式还有学习的意义吗
仍然很有意义的。但肯定不是照搬造公屋,按户口出售这些细节。深圳的官方表态有点不得要领。
新加坡模式中最有价值的经验,是长期坚持一个原则:“源自非自力行为的获益不得补偿”。这个说法很拗口,翻译成白话,就是你不做事,不投资,就不要享受资产增值。除非土地所有者自己开发土地的基础设施,否则政府就要拿走土地增值的收益。
在实践中,新加坡政府征收未开发,或者开发程度很低的土地时,基本不考虑城市发展带动地价自然增值的部分。换到中国,这意味着征收上海郊区的土地,补偿和四川农村的一个价格,不允许土地所有者仅仅因为凑巧生在上海,就能把土地卖个高价。
众所周知,大城市房价最多只有20%用来盖房子,房价的主体是土地成本。而土地价格的决定性要素,是政府规划和基础建设投入,不是地主自己的努力。
大城市和近郊土地能卖高价,超出偏远地区同等农田的价值,是整个地区交通、能源、通讯,以及工商业聚汇的共同作用。与地主本身没多少关系,哪怕是附近投资工商业的资本家,对土地价格增值的作用,也大于单纯的土地所有者。
现在中国基础设施投资的主体是政府,在单一制政府体制下,就是全国人民。全国人民的公共投资提升了土地价值,但是在现有征地体制下,一多半收益被本地的房地产持有人拿走了。这是严重的不公平,也极大降低了社会投资的效率。这是中国和新加坡最明显的差距。
2007年以前,新加坡对于土地和房产的征收补偿一直显著低于市场价。通过历年强制征收,把全国80%以上土地都集中到政府手中。政府收土地的成本非常低,所以才能卖低价房子。新加坡公民按户购买的组屋,价格长期只有商品房的三分之一甚至更低。中国政府最好认真考虑一下新加坡的经验,想想为什么新加坡的政策比我们的政策更符合经济规律,也更符合公平原则。
就拿深圳来说,房地产问题最严重的地方是城中村。《2016到2020年深圳住房建设规划》承认,城中村占了全市住房总量约一半。绝大多数都属于违法违规建筑,无法确定所有权,也无法正式投入市场流通。和其他城市相比,深圳违规建筑的比例是最高的,高到和其他城市已经没有可比性了。
当然,城中村的租金相对低,也有一些移民在城中村违规买房,长期租房,实现了在深圳定居。但这种低价,不是因为房主心肠好,而是因为是因为城中村不承担基础建设费用,对城市公共资源单向索取,却不用作出任何回报。
这些城中村的违章建筑房主敢于违法,不在乎房客的风险,仅仅因为法不责众,就拿走了深圳一大块土地增值收益,让所有深圳人都要把自己的经济建设成果分给他们,这既不合法,更不合理。
这些城中村占据的面积实在太大,挤占了正规住房的面积。从2005年开始,因为土地储备不足,深圳商品房竣工面积开始下降,到最新统计的2018年,新房供应量只有高峰阶段的四分之一,但是移民压力并没有下降,这是深圳房价高涨的重要因素。
2018年,深圳出台了规定,要处理非住宅类违章建筑,但对于住宅类违建,也就是城中村问题,依然是回避态度。如果深圳没有用推土机消灭城中村,直接拿走全部地主土地收益的勇气,许诺多少套政府住房都是空话。
之前有智库分析过,深圳原住民只占常住人口的2.8%,但是如果算上违章建筑,拥有深圳38.9%的住房存量,人均住房数量是平均数的14倍。2019年深圳一处城中村动迁,外界估计,因为所有建筑都要赔偿,拆迁成本可能高达2500亿。这些成本最终全都要由深圳新的购房者承担。
这些城中村的业主,虽然资产不如李嘉诚,但获利模式是一样的,都是囤积土地或房产,享受地产区位的天然垄断性,强迫全社会发展成果切出一大块,分给地主,或者用来在少数土地上造高容积率的反人类住房。深圳城中村制造亿万富翁的故事每天都有,我们除了羡慕嫉妒之外,还应该有一点阶级仇恨,对封建地主阶级的那种仇恨。只有搞清楚谁是这个社会的反动阶级,我们才能想清楚深圳的土地和房产制度出了什么问题。无论你是站在资本家的立场上思考,还是站在劳动者的立场上思考,封建地主都是阻碍社会进步的石头。
睡前消息编辑部之前几次评论新加坡,并没有说太多好话,现在我们依然认为,新加坡的政治底色是东南亚流行的强人体制,世袭家族政治,未来必然和现代工商业社会产生激烈冲突。但在土地问题上,我们必须表扬李光耀,他至少站稳了资产阶级立场,对封建土地权利敢于无情斗争。从李光耀开始,新加坡执政的人民行动党一开始就不怕土地既得利益者反抗。之后也一直坚持打击囤地的房产商。这是新加坡房产制度优势的主要根源。深圳如果真想学新加坡经验,首先就要学这个敢于“不和谐”的勇气。只有敢于和少数既得利益集团冲突,才能维护所有人的进步机会。
深圳城中村问题确实很大。如果彻底推平了城中村,也不允许违章建筑的房主变成亿万富翁,深圳会不会变成一个中等房价城市呢?
还是不能。发展到今天,深圳和其它国内中心城市的住房问题,都不是一个地方的单独问题,要放到整个地区,乃至全国的范围来观察分析。
先说一个数据。今年4月,央行调查统计司发表报告,全国城镇居民住房自有率已经达到了96%。
这个数据可能不符合大家的直觉,与深圳低到百分之三十几的住房自有率也不矛盾。对中国社会稍微有所了解,就知道绝大多数家庭确实有自有房,只是高度集中在自己家乡。
前中金公司总经理朱云来,不久在交流会议上说,中国现有住房够十亿人住,虽然听起来很离谱,但也是基于上面指出的事实说的。
中国现在面临的住房问题,并不是全国整体性缺少住宅,而是出现了资源配置偏差。大城市郊区土地可以卖出畸形的高价,所以我们不能用家乡的住房来换城市住房,哪怕换一半,换三分之一的首付也做不到。
现代的工商业工作岗位,几乎全部集中在城市。工资高,发展空间大的工作机会,不断向中心城市集中。所以人口跟着工作机会流向城镇,流向中心大都市。睡前消息曾经用过一张图,从电力消费看,中国现在绝大部分的人口和生产力,都集中在全国十几个都市圈、城市群。
但是,这些都市圈,城市群,往往只有一两个核心城市的房子紧张,周围的中小城市,房价和核心城市差距很大,城市之间的空地也基本不能用来降低房价。这其中一部分原因是行政体制问题,核心城市希望把住宅需求都吸引到自己的行政管理区域内,占有土地财政的好处,周围城市的死活和他们无关。
上海市政府现在做规划,开口就是长三角都市圈。北京讲京津冀,华北经济圈,广东省每天都在研讨粤港澳大湾区一体化。但是从北京房价5万的地区出发,一小时就能开到房价5000也不见得有人买的地方。
所以,我们可能需要考虑拆掉一部分现有行政区划,基于整个城市群和都市圈来重建行政区划,让政府能够从整个区域的土地增值中获得好处,官员才有动力去开发整个都市圈的居住潜力。现在深圳的人口和经济体量,已经与上海相差无几,如果只允许深圳市政府从现在2000平方公里的范围内搞土地开发,就算炸平所有城中村,房价也不会让大多数人满意的。
另外,现在中国的土地开发指标是根据行政区划来分配的。从2019年全国分省区市统计看,北京上海两个全国最大的中心都市,粮食产量总计只有120万吨,还不到全国总产量的千分之二。但两市GDP占全国7%,提供的高薪工作机会占全国的30%。按比较优势理论,如果继续坚持让中心城市分出土地搞初级农业,是对优质资源的浪费。
中国大多数经济发达的城市,都有大量郊区土地可供城市开发,但每年能拿到的指标明显不够。如果能全国统筹,让发达地区多用一些土地,同时也拿出钱给落后地区改善住房条件,消灭农村低密度住宅区,也消灭那些动不动砸死几十人的预制板住房,顺便把一些宅基地复垦为耕地,全国人民都会拥有更多工作机会,粮食安全也不会受影响。前几年,重庆就做过实验,在不同地方,利用地价级差,制造更多城市用地。现在其他地方也应该跟进一下。
重庆名义上是直辖市,但前身是80年代策划的“三峡省”,实际面积也超过了一些小省都,所以,重庆在本级行政区域内,为不同需求的城市和农村找到了合理配对,土地利用效率比较高。但对于大多数一二线中心城市来说,需要彻底打破行政区划,和内地落后地区共同制定土地政策,才能实现双赢的结果。
最后,回到新加坡的发展经验问题,我们必须看税收问题。新加坡作为一个城市,主要税收来源相当多样化,除了企业税和消费税外,个人所得税、房产税、印花税和博彩税加起来占总额40%以上。城市发展的支出完全不依赖卖地收入,这才是新加坡敢于对付利益集团,从长远着眼制定合理土地政策的底气。
中国的城市如果要搞全面改革,第一件事也是要摆脱土地财政。目前看来最好的办法就是开征房产税或物业税。多交税听起来不是好事,但如果能因此创造更多更好的工作机会,同时降低房价,让所有人过得更轻松,这也是必须走的一条路。
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